Betaalt MKB huurder straks de kosten van verduurzaming van zijn kantoor?

Veel MKB bedrijven realiseren zich niet dat overheidsregelgeving op gebied van duurzaamheid hen in de portemonnee kan raken. Verhuurders kunnen namelijk de verplichtingen om gebouwen duurzamer te maken, zo veel mogelijk bij huurders leggen.  Het is daarom van belang om bij het verlengen of sluiten van een huurcontract goed geïnformeerd de onderhandelingen met verhuurder in te gaan om tot een evenwichtige verdeling van investeringen en besparingen te komen.

In het energieakkoord zijn afspraken gemaakt over energiebesparing, onder andere door naleving van de Wet Milieubeheer. Uit de Nationale Energieverkenning 2016 blijkt dat de besparing in vastgoed achterblijft bij de doelen. De SER heeft daarom aangedrongen op aanvullend beleid. Dit betreft onder andere acties om handhaving van de Wet Milieubeheer te verbeteren en het verplicht stellen van energielabel C.

De Wet Milieubeheer/Activiteitenbesluit
Vanaf ca 35 medewerkers (ca 600 m2 vvo) kan de gemeente of Omgevingsdienst bedrijven al aanschrijven vanuit de Wet Milieubeheer om 39 erkende maatregelen uit het Activiteiten Besluit te nemen die zichzelf in 5 jaar terugbetalen. Daarnaast kan gevraagd worden om een vervoersplan te maken om CO2 te reduceren van woon- werk verkeer (vanuit de zorgplicht). De handhaving van deze wet wordt komende jaren geïntensiveerd en richt zich vooralsnog op de grotere bedrijven, maar de wetgeving is weldegelijk ook van toepassing op een groot deel van het Midden en Kleinbedrijf. Bij bedrijven die kantoorruimte huren is het overigens niet altijd zo dat de huurder verantwoordelijk is voor het nemen van alle maatregelen, het gaat om de partij die bevoegd is de maatregelen te treffen. (de “ drijver van de inrichting” ). Dat kan ook gedeeltelijk of geheel de verhuurder zijn, afhankelijk van wat in de huurovereenkomst is afgesproken. Om die reden worden in sommige gemeenten zowel huurder als verhuurder aangeschreven. Het Energieprestatiekeur is een keurmerk waarmee een eigenaar van een kantoor kan aantonen dat zijn pand voldoet aan de eisen van de Wet Milieubeheer.

Verplicht energie label voor kantoren
Vanaf januari 2023 mogen verhuurders een kantoor (>100m2) met lager energielabel dan C niet meer verhuren, zodra dit is opgenomen in de nieuwe Omgevingswet (naar verwachting eind 2018). In 2030 zal dit zelfs gaan gelden voor kantoren met energielabel lager dan A. Voorkom dat u als huurder opdraait voor de kosten of last krijgt van renovatiewerkzaamheden.

Wie draait op voor de kosten en risico’s van verduurzaming?
De Model Huurovereenkomst van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) die vaak wordt gebruikt bij huurtransacties is opgesteld door en voor verhuurders.  Zaken als aansprakelijkheid en onderhoudsverplichtingen worden zo veel mogelijk bij huurder gelegd. Maar ook bijvoorbeeld de verplichting om mee te werken bij een renovatie zonder dat hier een vergoeding tegenover staat. Grotere bedrijven laten zich vaak adviseren bij aanhuur- processen. Dan wordt er een groot aantal bijzondere bepalingen opgenomen om de model huurovereenkomst meer in balans te brengen met de belangen van de huurder. In het MKB gebeurt dat minder en loopt een huurder die zich incidenteel op de vastgoedmarkt begeeft risico’s.

Natuurlijk heeft ook de huurder belang bij het besparen van energie (kosten) en een maatschappelijke verantwoordelijkheid om gebouwen te verduurzamen. Het gaat ons er om dat een huurder die minder vastgoed kennis heeft dan een verhuurder een gelijkwaardige onderhandelingspositie krijgt om de benodigde maatregelen uit te voeren.

Om welke maatregelen en kosten gaat het?
Er is een overlap van 7 maatregelen van de 39 erkende maatregelen voor kantoren die vanuit het Aktiviteitenbesluit worden opgelegd en de maatregelen die nodig zijn om van een laag energielabel naar een label C, B of A te komen. Dat maakt de discussie wie de maatregelen moet nemen en betalen er niet eenvoudiger op. Daarom begint een dergelijk gesprek vaak met de vraag welke gebouw onderdelen relevant zijn en hoe de verdeling is van de onderhoudstaken en bevoegdheden volgens het huurcontract (of de demarcatielijst).

Wat is een goed moment om te verduurzamen?
Ieder gesprek met een verhuurder is het meest vruchtbaar voordat u een huurcontract tekent of verlengd, dan heeft een verhuurder er belang bij om u als huurder binnen te halen of te behouden.
Veel maatregelen zijn in te voeren op natuurlijke vervangingsmomenten in de meerjarige onderhoudsplanning van een verhuurder, in dat geval vallen de meerkosten meestal mee. Wanneer een gebouw op dit moment verouderd is of een laag energielabel heeft kunt u verwachten dat er werkzaamheden gaan plaatsvinden komende periode. Het is goed om dan vooraf afspraken te maken over de uitvoering van werkzaamheden om overlast te beperken.

Wanneer een huurcontract afloopt komt de ruimte soms leeg waardoor renovatie zonder overlast kan plaatsvinden. In zo’n geval loopt verhuurder wel een risico dat gerenoveerde ruimte weer verhuurd moet worden, en bij voorkeur voor een iets hogere huur dan daarvoor om de investering terug te verdienen. Verhuurders besluiten daarom ook vaak om eerst te wachten op een mogelijke huurder om dan op maat een gebouw te verduurzamen en afspraken te maken over de verdeling van investeringen en opbrengsten. Huurder verhuisd dan bij voorkeur wanneer de renovatie volledig is afgerond.
Dat betekent wel dat een huurder ruim op tijd met zijn zoektocht moet beginnen….

Onafhankelijk advies of hulp nodig bij uw contractonderhandelingen?
Solved is de grootste onafhankelijke aanhurend makelaar in Nederland, wij helpen u graag.

Jan Pieter Klep
Huisvestingsadviseur bij Solved

Meer info:
Handige Checklist met stappenplan: www.platformduurzamehuisvesting.nl/mkb-checklist-duurzaam-huurcontract/
Mail uw vraag naar: klep@solved.nl

Meer ONE nieuws

Huisstijl en logo zijn het visitekaartje van je onderneming

  Je hebt een goed lopend bedrijf, mooie producten en je klant staat altijd op de eerste plaats. En je streeft altijd naar beter. Dan ben je een ondernemer pur sang. Echter, het logo dat je ooit hebt laten ontwerpen toen je jaren geleden net begon is niet mee...

Hoe zit het met mijn pensioen na een scheiding?

  Het schiet er bij veel koppels bij in: het goed regelen van het pensioen na een scheiding. Als je partner en jij uit elkaar gaan heb je immers al genoeg aan je hoofd. Toch is het verstandig om ook over het opgebouwde pensioen afspraken te maken om er zeker van...

Hoe kies je de juiste marktonderzoekmethode?

Marktonderzoek kan meer inzicht bieden in klanten, medewerkers, markten en concurrenten. Heel veel methoden en technieken zijn beschikbaar om marktonderzoek uit te voeren. Onderzoek kan online en offline uitgevoerd worden. Onderzoek kan kwantitatief of kwalitatief van...

Meld je aan voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte!